物業土地共有人無法合作？用《分割條例》擺脫，申請法院強制出售

在香港，土地共有的情況並不少見。然而，當共有人之間無法妥善處理土地的共同擁有權時，問題便會浮現，甚至可能導致土地被閒置、失去發展潛力或產生法律糾紛。幸運的是，根據香港的《分割條例》(Partition Ordinance, Cap. 352)，法院擁有權力以強制分割或出售土地的方式來結束共有關係。本文將以近期案例為例，探討《分割條例》的應用及其背後的法律原則。

什麼是《分割條例》？

在法律上，「分割」是指將一塊土地拆分為多個小部分，而《分割條例》則提供了一條法律途徑，允許土地共有人以強制分割或出售的方式結束共有關係。這項條例的目的是幫助共有人擺脫土地共有的困局，避免因意見不合或管理困難而導致土地資源閒置或浪費。

近期案例 「Ford World Development Limited 訴邱錦興及其他人 (2024 HKDC)」 展示了《分割條例》的實際應用。以下是該案件的背景：

• 土地位置與狀況：涉案土地位於新界大埔，是一塊編號為252的小地塊，位於陡坡上，沒有建築物，且長滿野草，顯得廢棄不堪。該地塊沒有行車通道，甚至連步行小路都被濃密的植被擋住。雖然土地的分區用途為「住宅（乙類）」用途，但實際開發潛力極低。

• 共有人情況：原告於2022年購買了土地部分權益，而其他被告則是在1968年因繼承獲得權益。其中部分被告無法聯繫，另有部分被告已去世且無人管理其遺產，導致土地長期處於閒置狀態。

在這樣的背景下，原告決定向法院申請，依據《分割條例》強制出售該土地，以結束共有關係。

法院在考慮是否批准強制出售時，依據《分割條例》法院需要評估以下因素：

1. 土地性質：如果土地的性質使得分割不切實際或對共有人無益；

2. 涉及的人數：當共有人數量過多，分割會導致管理困難；

3. 共有人狀況：若部分共有人失聯或無行為能力；

4. 其他相關情況：例如土地的現狀及未來用途等。

此外，法院還需遵循以下重要法律原則：

• 共有人擺脫共有的權利：每位共有人都有權利結束共有關係，並可請求分割或出售土地。

• 分割不可行時的解決方案：若分割土地不可行，法院通常會批准出售，除非反對方能證明此舉對所有共有人無益或會造成極大困難。

• 客觀裁定：法院基於客觀標準而非共有人反對意見進行裁定。

法院最終判決強制出售有關土地。在案件中，法院判決強制出售該地塊，並給出了下列理由：

1. 土地面積過小：如果分割為5個部分，每部分僅有7.5至11.4平方米，根本不具任何實際用途。

2. 土地廢棄狀態：該地塊目前處於廢棄狀態，且無法通行，發展潛力極低。

3. 無人使用土地：沒有任何共有人實際居住或使用該土地，因此出售不會對任何人造成實質困難。

同時，法院為了保護缺席共有人或其繼承人的利益，設置了多項保障措施：

• 設定保留價：根據專業估值報告設定土地的最低出售價格；

• 指定律師處理買賣：委任律師負責處理土地買賣的法律文件；

• 保管出售所得款項：將屬於被告的出售款項支付至法院保管，確保其權益不受損害。

強制出售是一種結束土地共有的極端手段，但在特定情況下，可能是唯一可行的解決方案。本案例展示了法院如何在平衡各方利益的基礎上，採取措施保護所有共有人，並促進土地資源的合理利用。

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